¿En China nadie es dueño de su casa? Qué significan realmente los 70 años de propiedad

Durante años, una frase se repite con insistencia cada vez que se habla de China: nadie es dueño de su casa. El argumento suele apoyarse en un dato real, pero incompleto: en el país asiático, los derechos de uso del suelo residencial tienen una duración de 70 años. A partir de ahí, la conclusión suele ser automática y errónea: cuando se cumple ese plazo, el Estado se queda con la vivienda. La realidad es bastante más compleja y mucho menos dramática.

La clave está en la tierra, no en la casa

Para entender el sistema chino hay que partir de una diferencia estructural con los modelos occidentales. En China, la tierra no es de propiedad privada. En las zonas urbanas pertenece al Estado y en las zonas rurales a colectivos rurales. Esto no es una excepción administrativa, sino un principio constitucional.

Edificios residenciales en Shanghái. En las ciudades chinas, la tierra es propiedad del Estado, pero las viviendas pueden ser compradas, vendidas y heredadas por particulares.

Lo que sí existe es la propiedad privada de los edificios y de las viviendas construidas sobre ese suelo, junto con un derecho de uso del terreno por un plazo determinado. En el caso de la vivienda residencial, ese plazo estándar es de 70 años. En otras palabras, cuando una persona compra una casa, no está comprando el suelo, pero sí la vivienda y el derecho a utilizar el terreno sobre el que se asienta.

En la práctica, el propietario de una vivienda en China puede hacer prácticamente lo mismo que en muchos países occidentales. Puede venderla, heredársela a sus hijos, alquilarla o utilizarla como garantía para un préstamo. El mercado inmobiliario funciona, existe compraventa entre particulares y la vivienda forma parte del patrimonio familiar. No se trata de un alquiler estatal ni de una concesión precaria. Es un derecho registrado, transmisible y protegido por la ley.

Los 70 años y el gran malentendido

El punto que genera más confusión es qué ocurre cuando ese plazo llega a su fin. Durante mucho tiempo, la legislación china no detalló con precisión el mecanismo de renovación, lo que alimentó especulaciones dentro y fuera del país.

Sin embargo, desde mediados de la década de 2010, el propio Estado chino aclaró el criterio general: los derechos de uso del suelo para vivienda residencial se renuevan de forma automática. No se exige abandonar la vivienda ni volver a comprarla, y no existen antecedentes de confiscaciones masivas por vencimiento del plazo.

De hecho, ya se han producido renovaciones de derechos de uso sin conflictos ni desalojos, y la vida cotidiana en las ciudades chinas no muestra ningún signo de una supuesta “fecha de vencimiento” de las casas.

Por qué el debate se distorsiona en Occidente

Gran parte de la confusión proviene de intentar encajar el sistema chino en categorías occidentales tradicionales, donde la propiedad privada del suelo es la regla. Desde esa lógica, no ser dueño del terreno equivale a no ser dueño de nada. 

Pero incluso en muchos países occidentales la propiedad no es absoluta. Existen impuestos permanentes, expropiaciones por utilidad pública, ejecuciones hipotecarias y limitaciones urbanísticas severas. El control del Estado no siempre pasa por la titularidad del suelo, sino por otros mecanismos económicos y legales.

China optó por un modelo distinto: el Estado retiene la propiedad del suelo y permite el uso privado a largo plazo. El resultado práctico, para millones de personas, es una estabilidad habitacional comparable a la de otros países.

Complejo de departamentos en Pekín. Al adquirir una vivienda, los compradores obtienen la propiedad del inmueble y un derecho de uso del suelo por 70 años, renovable automáticamente.

Un sistema con problemas reales

Nada de esto implica idealizar el modelo. El mercado inmobiliario chino enfrenta desafíos serios: burbujas de precios, endeudamiento de desarrolladores, dependencia de los gobiernos locales de la venta de derechos de uso del suelo y fuertes diferencias entre áreas urbanas y rurales. Pero esos problemas no están relacionados con una supuesta expiración masiva de la propiedad privada de las viviendas.

La lógica es simple aunque distinta a la occidental: la tierra es del pueblo y la casa es tuya. Los 70 años no son una cuenta regresiva para perder la vivienda, sino una característica jurídica de un sistema que prioriza el control estatal del suelo sin eliminar la propiedad privada del hogar.