El pedido para modificar la norma que regula los alquileres es cada vez más fuerte.
Representantes del sector inmobiliario reclaman la urgente modificación de la Ley de Alquileres, porque entienden que la norma provocó un impacto negativo.
Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario de CABA (CPI), propuso modificar dos artículos: el referido a la duración, para reducir los contratos a dos años como era anteriormente, y la actualización, para que se haga según el acuerdo entre las partes.
“Los corredores inmobiliarios somos conocedores de la situación que está atravesando el mercado locativo de viviendas, pero si modificamos los dos puntos mencionados puede mejorar la oferta de inmuebles”, expresó Liotto al sitio Iprofesional.
Liotto describió el difícil momento que está viviendo el sector inmobiliario: “Si no seducimos a los propietarios, no hay mercado. Por eso es necesario convencerlos para que ofrezcan sus inmuebles y podamos revertir esta situación”.
El bróker Oscar Puebla, en tanto, no esconde su disconformidad con la actual ley. “Es un cachivache”. Y continúa: “Tuvo y tiene una escasa utilidad, encima las partes ya le conceden poco valor. Esta es la definición perfecta para nombrar los parches y remendones que tiene la actual ley de alquileres. Esperamos dejen todo sin efecto y finalmente encuentren la forma en la que tanto el inquilino como el propietario puedan sentarse para acordar cómo llevarse bien durante tres años”.
Según dicen, una nueva ley reactivaría el mercado de alquileres. Para Daniel Zampone, de Zampone Propiedades, de reformarse la ley, seguramente se reactive el mercado, porque es lo que “todos estamos esperando”.
“El mercado inmobiliario es un árbol que se está secando hace varios años. Y la ley de alquileres son las ramas. Por eso no solo queremos que cuiden a las ramas, sino también que ataquen el problema de la raíz, que es la falta de crédito, de motivación para invertir, inflación y no contar con seguridad jurídica”, enumera este referente. Y agrega: “Solucionando estos puntos la ley de alquileres empieza a fluir sola. Ojalá que este debate que se está dando sea una puerta que se abra para debatir verdaderamente.
Martín Calveira, investigador del IAE Business School, añade: “La gestión debe estar dominada por estabilizar la dinámica inflacionaria. Las restricciones y regulaciones de contratos privados no son efectivas al menos en el impacto real sobre los precios. A esto se suma que se agregarían nuevos impuestos como el que gravaría los inmuebles vacíos. Si la inflación se sostiene, la ley muy probablemente no tendrá el éxito esperado, más aún sobre los inquilinos”.
Qué dice la actual Ley de Alquileres que el Congreso busca modificar o derogar
La norma en vigencia fue impulsada durante el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos) y sancionada en 2020, ya bajo la gestión de Alberto Fernández (Frente de Todos). Regula, entre otros aspectos, la forma y el plazo de actualización del monto del alquiler, la duración del contrato y las garantías. Especialistas coinciden en afirmar que la ley produjo una retracción de la oferta y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios.
La Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, está vigente desde el 30 de junio de 2020. Para los especialistas, en estos 21 meses la norma “destruyó el mercado”, porque generó una retracción de la oferta de inmuebles y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios. En cambio, una agrupación de locatarios, Inquilinos Agrupados, la defiende.
Lo qué dice la actual Ley de Alquileres -respecto de contratos para vivienda, no comerciales ni de otro tipo-, que regula y establece obligaciones tanto para el propietario como para el inquilino, como la duración mínima del contrato, la forma y el plazo de actualización, y qué garantías se pueden presentar. Antes de la sanción de esta norma, el plazo mínimo para un contrato de alquiler era de 2 años y ahora es de 3.
La ley dice que, “si carece de plazo expreso y determinado mayor”, el contrato “se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años”. Además, a partir de la vigencia de esta ley los contratos deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP). En cuanto a la actualización del monto del alquiler: La norma señala que “el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales”, es decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales ni semestrales.
¿Cómo se actualiza el monto del alquiler?
Antes de la vigencia de esta norma no estaba establecida la manera de actualizar el monto del alquiler. La ley introdujo una novedad: “Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)”, que es un índice salarial. Desde entonces, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL).
¿Qué garantías se pueden admitir?
La ley abrió un abanico de garantías posibles para que los contratos no se ciñan al aval de un propietario. Dice que el inquilino debe proponer al propietario “al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente”.
En caso de ser más de un inquilino, la ley dice que “deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos” y que el propietario del inmueble “no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación”, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a 10 veces.
¿Quién paga las expensas?
La ley reguló un aspecto sobre el cual no había nada escrito: que las expensas las debe pagar el inquilino pero sólo “aquellas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario”. Es decir que al inquilino no se lo puede cargar con el pago de expensas extraordinarias; por ejemplo, aquellas que llegan por obras en el edificio para el suministro de gas.
¿Qué pasa con el depósito de garantía que debe pagar el inquilino?
La ley dice que no pueden ser “por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler” y que, al finalizar el contrato, el propietario deberá devolver el depósito “mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler”.
¿Qué pasa cuando un inquilino quiere rescindir el contrato?
La ley dice que el contrato puede ser resuelto anticipadamente por el inquilino cuando la notificación al propietario “se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato”, en cuyo caso “no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto”. La ley dice que si pasaron 6 meses de contrato, el inquilino debe “notificar en forma fehaciente su decisión” al propietario “con al menos un mes de anticipación”.
Si se rescinde el contrato en el primer año del contrato, tiene que pagarle al propietario “en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes, si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”. La ley -que consistió en modificaciones al Código Civil y Comercial– obtuvo la media sanción el 20 de noviembre de 2019, a 20 días de finalizar el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos).
El resultado fue 191 votos afirmativos 0 negativos y 24 abstenciones (con 41 ausentes). De las 24 abstenciones, 18 fueron del PRO -bloque del que curiosamente surgió la iniciativa, de la mano del entonces diputado Daniel Lipovetzky-. En el Senado, la ley obtuvo sanción definitiva el 11 de junio de 2020, en plena cuarentena, bajo el gobierno de Alberto Fernández (Frente de Todos). El resultado fue 41 afirmativos, 0 negativos, 0 abstenciones y 31 ausentes.
Sostienen que la ley provocó consecuencias en un sentido opuesto al de su propósito, porque achicó la oferta de inmuebles en alquiler y, por ende, dificulta el acceso a la vivienda de los inquilinos, además de obligarlos a pagar aumentos que, sin el ICL, podrían haber sido menores.