De periferia a centro: cómo puede cambiar el mapa urbano en los próximos años

En el marco de SINOR 2026,  el Salón Inmobiliario del Corredor Norte que se realizó en el Sofitel La Reserva Cardales, Alejandro Winocur, socio y director de NEWMARK Argentina, analizó el presente y las perspectivas del desarrollo inmobiliario en el corredor Campana–Zárate–Exaltación de la Cruz, una zona que en los últimos años muestra un crecimiento sostenido y un fuerte interés por parte de desarrolladores e inversores.

A partir de una radiografía técnica del territorio, el especialista puso el foco no solo en la disponibilidad de tierra, sino en las condiciones reales para su transformación y aprovechamiento.

Según explicó, si bien existen más de 50.000 hectáreas con potencial de desarrollo en esa región, una parte significativa se encuentra en áreas periféricas o con limitaciones que obligan a pensar proyectos a mediano y largo plazo. En ese sentido, advirtió que el crecimiento se viene dando de manera desordenada, sin una planificación integral que articule infraestructura, servicios y demanda, lo que abre interrogantes sobre la sustentabilidad de algunos emprendimientos.

Winocur remarcó que hoy la ubicación o la calidad de la tierra ya no son suficientes para garantizar el éxito de un proyecto, y que resulta clave analizar el ecosistema completo: desde la logística y la infraestructura hasta el perfil productivo de cada municipio. En un corredor con fuerte impronta industrial, entender esa dinámica se vuelve central para definir qué tipo de desarrollos pueden prosperar y cuáles corren riesgo de quedar fuera de contexto

"Hay un crecimiento desordenado"

-Como ven la disponibilidad que hay para invertir en desarrollos inmobiliarios en el Corredor Norte? 

-Es un corredor de muchísimo crecimiento, realmente crecimiento exponencial y el problema que nos encontramos es que ese crecimiento es bastante desordenado. Aparecen desarrollos, lugares, aparecen cosas y no pareciera, en términos generales, haber una línea conductora, un master plan, algo de eso. Entonces, creemos que ahí es donde se da la mayor oportunidad de empezar a reordenar, de empezar a organizar, y nuestro aporte es el haber hecho una radiografía técnica de todas las tierras que hay en el corredor para que el desarrollista, el inversor, tenga una herramienta más al momento de tomar decisiones.

-Los números que se conocen son contundentes 

-Hay más de 50.000 hectáreas de tierra disponible. más de la mitad de esa superficie podríamos decir que está en zonas periféricas y no en centros o localidades de más peso, de más auge. Pero lo que hoy es periférico, con un incremento y con cierto orden, el día de mañana va a ser, sin lugar a duda, centro y una localidad puntual. 

- ¿Cómo se planifica un crecimiento ordenado? 

-Lo primero que hay que hacer es un clic en el desarrollista, en el inversor, en quien lo asesora, para entender que hoy ya no tenés garantizado el éxito por el solo hecho de tener buena tierra. Sí, puedo tener tierra frentista, con altísimo caudal de visibilidad, pero te faltan un montón de otros condimentos: infraestructura y muchas cosas que posiblemente te ayuden a tener más certezas al momento de decir si va a ser un éxito o no. La tierra por sí sola o por su ubicación no es garantía de éxito. Entonces, toda esa infraestructura, todo el ecosistema de alrededor, es el que te va a ayudar.

-¿Cuáles son las principales conclusiones del relevamiento que hicieron?

-Obtuvimos de una radiografía muy grande? Por un lado, tenés un 25% de la tierra que analizamos está apta para desarrollar mañana. En contraposición, hay casi un 10% de tierra que, por determinada cantidad de restricciones, es muy difícil de desarrollar o de que sea desarrollable en el futuro. Y en el medio tenés un paquete de casi el 70% de tierra factible de sufrir transformaciones. ¿Qué quiere decir? Que es tierra a la cual le vemos mucho más potencial futuro de desarrollo, de ser transformable, de agregar valor, que los otros dos rangos. Creo que ahí es donde está el valor agregado del informe: entender que hay un paquete muy grande y que, al final del camino, quienes consigan desarrollar esa tierra van a obtener mejores réditos, mejores beneficios.

-¿Cómo juega el perfil industrial de Campana y Zarate?

-Son dos municipios con alta radicación de industrias, además históricas. Con lo cual, desde el lado desarrollista, creo que ahí tenés un primer desafío: entender cuál es el peso de la industria logística en esos municipios y qué tipo de producto es el que debo proveer alrededor. Es esto que dije anteriormente: si no analizás el ecosistema total, podés quedar desfasado Entonces, en la medida en que estudies, analices y tengas más herramientas para conocer el entorno, el contexto y la infraestructura, vas a tener mejores resultados.