El peronismo va por otra Ley de Alquileres: garantía, depósito y comisiones

Un grupo de diputados nacionales de Unión por la Patria presentó un proyecto de ley para establecer un nuevo marco regulatorio para los alquileres de vivienda, reabriendo un debate que había quedado prácticamente cerrado tras la derogación de la Ley de Alquileres por parte del presidente Javier Milei a través del DNU 70/2023.

La iniciativa, impulsada por Varinia Marín, busca volver a fijar reglas específicas para los contratos locativos y modificar aspectos centrales de la relación entre propietarios e inquilinos, como las garantías exigidas, la actualización de los alquileres, los depósitos en garantía y las condiciones para rescindir anticipadamente un contrato.

El proyecto representa un cambio de rumbo respecto del esquema vigente, que dejó la mayor parte de esas condiciones libradas al acuerdo entre las partes.

El contexto: del fin de la Ley de Alquileres al nuevo proyecto

La Ley de Alquileres sancionada en 2020 fue una de las normas más discutidas de los últimos años. Entre otros puntos, establecía contratos mínimos de tres años y una actualización anual mediante un índice oficial.

Sin embargo, durante la gestión de Javier Milei esa legislación fue derogada mediante el DNU 70/2023. El Gobierno argumentó que la regulación había provocado el efecto contrario al buscado: una fuerte retracción de la oferta de viviendas en alquiler y un incremento de los precios como consecuencia de la escasez.

Desde entonces, propietarios e inquilinos pueden pactar libremente la duración de los contratos, la periodicidad y el mecanismo de actualización del precio, la moneda de pago y otras condiciones. Ahora, el kirchnerismo intenta reinstalar un marco regulatorio específico para el mercado locativo.

Garantías: el inquilino podrá elegir entre varias opciones

Uno de los cambios más relevantes del proyecto apunta al sistema de garantías.

La iniciativa establece que el locador deberá aceptar alguna de las alternativas que presente el inquilino y no podrá exigir exclusivamente una garantía propietaria.

Entre las opciones previstas figuran:

• Título de propiedad inmueble.
• Aval bancario.
• Seguro de caución.
• Garantía de fianza.
• Garantía personal del inquilino.

En este último caso, la propuesta fija límites concretos: la garantía podrá acreditarse mediante recibos de sueldo o certificados de ingresos cuyo valor no podrá ser inferior a cinco veces el monto mensual del alquiler.

Si se presentan dos o más garantes, el ingreso conjunto deberá alcanzar al menos el doble de ese parámetro.

Además, el proyecto prohíbe que el propietario exija una garantía superior a cinco veces el valor mensual del alquiler, o diez veces cuando se trate de garantías personales.

Actualización del alquiler: vuelve un índice oficial

Otro de los ejes centrales es la forma de actualizar el valor de los contratos.

El proyecto establece que los alquileres solo podrán ajustarse utilizando la menor variación entre un promedio del 0,9% del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y el CER, en lugar de dejar el mecanismo librado al acuerdo entre las partes.

También fija una limitación importante: las actualizaciones no podrán realizarse con una frecuencia inferior a cuatro meses.

De esta manera, quedarían descartados los ajustes mensuales o trimestrales que hoy son habituales en buena parte del mercado tras la desregulación.

Depósitos: límites y devolución actualizada

La iniciativa también modifica las reglas sobre los depósitos en garantía.

El texto dispone que el propietario solo podrá exigir un depósito equivalente al valor del primer mes de alquiler, sin importar la duración del contrato.

Al finalizar la locación, ese dinero deberá devolverse actualizado. La actualización se calculará tomando como referencia el valor correspondiente al último mes de alquiler vigente al momento de la restitución del inmueble.

Según los impulsores del proyecto, el objetivo es evitar que el depósito pierda poder adquisitivo durante el transcurso del contrato.

Rescisión anticipada: menos penalidades para el inquilino

Otro aspecto relevante es la rescisión anticipada. El proyecto mantiene la posibilidad de que el inquilino finalice el contrato antes de su vencimiento, pero reduce las penalidades económicas respecto de otros esquemas.

Las condiciones propuestas son:

• Si la rescisión ocurre dentro del primer año, deberá abonarse una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler.
• Si se produce después del primer año, la penalidad será de un mes de alquiler.

Además, cuando el inquilino notifique su decisión con al menos tres meses de anticipación, no deberá pagar indemnización alguna si la rescisión ocurre luego de haber transcurrido al menos seis meses desde el inicio del contrato.

También incorpora reglas sobre expensas

El proyecto establece una diferenciación entre expensas ordinarias y extraordinarias.

Los inquilinos únicamente deberán afrontar las expensas ordinarias vinculadas al uso habitual del inmueble, mientras que las extraordinarias —como obras estructurales o mejoras del edificio— quedarán exclusivamente a cargo del propietario.

Respecto de la renovación, obliga a abrir una instancia de negociación en los últimos tres meses del contrato y establece que el alquiler inicial del nuevo contrato no podrá superar en un 50% el valor del último mes del contrato anterior.

Finalmente, cuando el inquilino sea una persona humana y el destino sea vivienda permanente, la comisión la pagará el propietario, con un tope del 4,15% del valor total del contrato. También prohíbe cobrar al inquilino gastos de informes.