Mercado inmobiliario
28/08/2026 - Edición Nº1298
Política
Congreso
Alquilar sin garantía propietaria: claves del polémico proyecto K en Diputados
28/08/2026 | El legislador de La Cámpora busca modificar el Código Civil y Comercial, y agregar un elemento que estaba en la Ley de Alquileres derogada por Milei.
El proyecto presentado en el Congreso modificaría el mercado de alquileres.
Un nuevo proyecto de ley busca modificar las reglas para acceder a una vivienda en alquiler y poner un límite a las garantías que pueden exigir los propietarios.
La iniciativa, presentada por el diputado de La Cámpora Javier Andrade, propone incorporar un nuevo artículo al Código Civil y Comercial para establecer un sistema específico de garantías en las locaciones habitacionales.
El objetivo declarado es evitar que la exigencia de una garantía propietaria se transforme en una barrera de acceso para personas que pueden demostrar ingresos suficientes para pagar un alquiler, pero no cuentan con un familiar o tercero que sea dueño de un inmueble.
La propuesta apunta directamente a uno de los aspectos que quedaron desregulados tras los cambios introducidos en el régimen de alquileres durante el gobierno de Javier Milei.
Javier Andrade, autor de la iniciativa
Qué propone cambiar el proyecto de Andrade
La iniciativa plantea incorporar el artículo 1.196 bis al Código Civil y Comercial de la Nación.
El nuevo esquema establecería que, cuando en un alquiler de vivienda se requiera una garantía, el inquilino deberá proponer al menos dos alternativas de un listado de cinco opciones:
- Título de propiedad inmueble.
- Aval bancario.
- Seguro de caución.
- Garantía de fianza o fiador solidario.
- Garantía personal del propio inquilino, acreditada mediante recibo de sueldo, certificado de ingresos u otro medio fehaciente.
En caso de existir más de un inquilino, el proyecto establece que podrían sumarse los ingresos de todos ellos para acreditar la garantía personal.
La modificación central está en que el propietario no podría exigir exclusivamente una de esas alternativas. Si el inquilino presenta al menos dos de las garantías contempladas, el locador debería aceptar una de ellas.
Cuánto podría exigirse como garantía
El proyecto también fija límites económicos. Como regla general, el propietario no podría exigir una garantía superior al equivalente a cinco meses del valor mensual del alquiler.
La excepción sería la garantía personal basada en los ingresos del propio inquilino. En ese caso, el límite podría llegar hasta diez veces el valor mensual de la locación.
La iniciativa prevé además que, para los avales bancarios, seguros de caución y fianzas, la reglamentación establezca los requisitos que deberán cumplir quienes otorguen esas garantías y determine sus características y condiciones.
De esta manera, la propuesta no elimina las garantías como mecanismo de protección para el propietario, sino que busca ampliar las alternativas disponibles y establecer límites a las exigencias.
Qué ocurre actualmente con las garantías
El proyecto cobra relevancia a partir de la modificación del régimen de alquileres realizada en diciembre de 2023.
El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 modificó el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial. El texto vigente establece que las partes pueden determinar libremente las cantidades y la moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, así como la forma en que serán devueltas al finalizar el contrato. También permite pactar libremente la periodicidad del pago, con la única condición de que no sea inferior a mensual.
Ese esquema reemplazó las reglas que habían sido incorporadas durante la vigencia de la Ley 27.551.
Por eso, la iniciativa de Andrade propone volver a introducir una regulación específica sobre las garantías habitacionales, pero incorporándola directamente al Código Civil y Comercial como un artículo 1.196 bis.
El antecedente de la Ley de Alquileres
El mecanismo planteado no es completamente nuevo. La Ley 27.551, sancionada en 2020, había establecido un sistema prácticamente idéntico al que ahora busca recuperar el proyecto.
Aquella norma establecía que el inquilino debía proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fianza o fiador solidario y garantía personal acreditada mediante ingresos.
También fijaba los mismos topes: hasta cinco veces el valor mensual del alquiler como regla general y hasta diez veces en el caso de la garantía personal basada en los ingresos.
La Ley 27.551 fue posteriormente derogada en el marco del DNU 70/2023, que avanzó sobre la desregulación de los contratos de locación. El Gobierno fundamentó entonces la decisión en la necesidad de ampliar la libertad contractual y reducir regulaciones que, según su diagnóstico, habían perjudicado el mercado inmobiliario.
El argumento de Andrade: la garantía propietaria como barrera
Los fundamentos del proyecto sostienen que, en ausencia de una regulación específica, la definición de qué garantías resultan aceptables queda principalmente en manos del propietario.
Para Andrade, esa situación puede generar una relación desigual entre las partes y convertir la garantía propietaria en un filtro para acceder a una vivienda.
En ese sentido, el diputado señala especialmente a quienes pueden tener capacidad económica para afrontar un alquiler pero no cuentan con una red familiar o social integrada por propietarios de inmuebles.
Entre los grupos mencionados aparecen jóvenes que buscan independizarse, trabajadores migrantes, personas mayores que viven solas y hogares monomarentales.
La cuestión, según los fundamentos, no sería necesariamente la solvencia del potencial inquilino, sino la posibilidad de conseguir una persona propietaria dispuesta a respaldarlo.
