Vivienda única y ejecuciones en PBA: qué polémico proyecto logró media sanción

El Senado bonaerense dio media sanción a un proyecto de ley impulsado por el senador peronista Pedro Borgini que propone modificar distintos artículos de la Ley 14.432, la norma que establece la protección de la vivienda única y de ocupación permanente frente a embargos y ejecuciones.

La iniciativa no elimina el régimen de protección vigente desde 2012, sino que apunta a actualizar su redacción, adecuarla al Código Civil y Comercial y, especialmente, modificar las condiciones bajo las cuales el propietario puede renunciar voluntariamente a la inembargabilidad e inejecutabilidad de su vivienda.

El proyecto, que reproduce una iniciativa anterior del legislador que había perdido estado parlamentario, plantea además reforzar la protección del grupo familiar y establecer mayores requisitos formales para que una persona pueda renunciar a ese beneficio.

Qué establece actualmente la Ley 14.432

La Ley 14.432 fue sancionada por la Legislatura bonaerense en noviembre de 2012 y establece que todo inmueble ubicado en la provincia que constituya la vivienda única y de ocupación permanente de su titular es, bajo determinadas condiciones, inembargable e inejecutable.

La protección no es absoluta. La propia norma contempla excepciones, entre ellas las deudas alimentarias, obligaciones vinculadas con la compra, construcción o mejoras de la vivienda, impuestos, tasas, contribuciones y expensas que graven directamente el inmueble.

También quedan contempladas determinadas obligaciones con garantía real sobre la propiedad cuando fueron constituidas para adquirir, construir o mejorar la vivienda.

Además, el inmueble puede perder la protección si deja de ser vivienda única y de ocupación permanente, si deja de existir una proporción razonable entre su capacidad habitacional y el grupo familiar cuando corresponda, o si el titular renuncia expresamente al beneficio.

El principal cambio: cómo se podrá renunciar a la protección

Uno de los puntos centrales del proyecto de Borgini es la modificación del artículo 9 de la Ley 14.432, referido a la renuncia voluntaria a la inembargabilidad e inejecutabilidad.

Actualmente, la legislación establece que la renuncia debe realizarse por escrito y que la firma debe ser refrendada ante una autoridad pública, luego de que el titular reciba información veraz y completa sobre el alcance del acto.

La propuesta reemplaza ese mecanismo por una exigencia más específica: la renuncia deberá concretarse mediante escritura pública o acta notarial.

El objetivo expresado en los fundamentos es que el propietario comprenda efectivamente las consecuencias jurídicas de abandonar la protección que la ley le otorga a su vivienda.

El proyecto sostiene que la existencia de un documento privado con una firma refrendada no garantiza por sí misma que la persona haya comprendido plenamente las consecuencias de la decisión. Por eso, propone que intervenga un escribano que asesore al titular y deje constancia del acto.

Qué pasa si la persona está casada o convive con una pareja

El proyecto también incorpora precisiones para los casos en los que el propietario que pretende renunciar a la protección está casado o mantiene una unión convivencial.

La legislación vigente ya exige el consentimiento del cónyuge o conviviente mediante su firma. La reforma mantiene esa protección, pero agrega situaciones específicas.

Si el cónyuge o conviviente se opone a la renuncia, está ausente, es incapaz o tiene capacidad restringida, la decisión deberá ser autorizada judicialmente.

De esta manera, la propuesta busca evitar que una decisión individual del titular pueda afectar sin controles adicionales la vivienda que constituye el hogar permanente de la familia.

Un límite para los honorarios del escribano

Otro cambio concreto está relacionado con el costo del procedimiento. El proyecto establece que los honorarios profesionales del notario que intervenga en la escritura pública o acta notarial no podrán superar el 1% de la valuación fiscal del inmueble.

Según los fundamentos, la intención es evitar que la nueva exigencia formal termine convirtiéndose en una barrera económica para quienes necesiten realizar una renuncia.

El autor de la iniciativa vincula este porcentaje con el régimen previsto en el Código Civil y Comercial para la afectación de un inmueble al régimen de protección de la vivienda.

Se actualiza el concepto de grupo familiar

La reforma también modifica el artículo 4 de la Ley 14.432. La norma vigente establece que la protección alcanza al grupo familiar del titular, incluso después de su fallecimiento, siempre que sus integrantes continúen habitando la vivienda de manera permanente.

El proyecto conserva esa protección, pero actualiza la terminología. En lugar de hablar de "uniones de hecho", utiliza la expresión "uniones convivenciales", que es la denominación empleada por el Código Civil y Comercial.

Además, mantiene dentro del grupo familiar a los ascendientes y descendientes directos de alguno de los integrantes del matrimonio o de la unión convivencial.

El cambio busca, según los fundamentos, adaptar una ley provincial de 2012 a la terminología y categorías jurídicas actualmente vigentes.

Qué ocurre si fallece el titular

En este punto, el proyecto mantiene uno de los aspectos centrales de la legislación vigente.

La protección no desaparece automáticamente por la muerte del propietario. El grupo familiar continúa beneficiado por las garantías previstas en la ley siempre que sus integrantes habiten la vivienda con carácter permanente.

La reforma busca precisar quiénes quedan comprendidos dentro de ese grupo familiar y adecuar la definición a las figuras reconocidas actualmente por el derecho argentino.

La propuesta parte de una situación que, según los fundamentos, puede presentarse en la práctica: una familia que necesita utilizar su vivienda como respaldo de una operación económica, por ejemplo para acceder a un crédito destinado a ayudar a un integrante del grupo familiar.

En ese contexto, el proyecto busca que la decisión pueda realizarse, pero mediante un procedimiento que garantice que el propietario y su cónyuge o conviviente conozcan el alcance de las consecuencias.