¿Qué pasa cuando se pide la nulidad de un contrato que se cumplió durante años?

El Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 80, a cargo de Ezequiel Sobrino Reig, condenó a Salvador M. Pestelli S.A. a pagar $541.101.718,70 y USD 33.630 en el marco de una demanda por daños y perjuicios vinculada con el incumplimiento de un proyecto comercial e inmobiliario en el barrio porteño de Caballito.

La sentencia -a la que NewsDigitales tuvo acceso- fue dictada en la causa “Bloise, Alejandro y otros c/ Salvador M. Pestelli SA s/ Daños y Perjuicios” (Expte. 44821/2022) y abordó, entre otros aspectos, la posibilidad de cuestionar la validez de contratos celebrados entre partes que actuaron en condiciones de negociación equivalentes.

Un proyecto que terminó en baldío

El conflicto se originó en septiembre de 2016, cuando cuatro propietarios de terrenos ubicados en la intersección de las avenidas La Plata y Estados Unidos unificaron sus parcelas para celebrar tres contratos de locación con Salvador M. Pestelli S.A.

La empresa asumió la obligación de demoler las construcciones existentes -locales y viviendas que generaban rentas- y levantar a su exclusivo cargo un local comercial y taller destinado a la venta y reparación de vehículos, con una superficie prevista de 726 metros cuadrados.

El proyecto, sin embargo, no llegó a concretarse. Después de la demolición de las estructuras existentes, la empresa abandonó la obra civil y dejó una excavación en condiciones precarias, mientras que en octubre de 2019 habría dejado de pagar los alquileres. Los propietarios debieron iniciar acciones judiciales para recuperar el inmueble, que había quedado convertido en un terreno baldío.

Contratos entre partes y deber de informarse

Uno de los planteos centrales de la demandada fue la nulidad de los contratos. La empresa sostuvo que había existido un supuesto engaño que habría afectado su voluntad al momento de contratar.

El juzgado rechazó ese argumento y puso el foco en las características del vínculo contractual. De acuerdo con el fallo, no se trataba de una relación de consumo ni de un vínculo caracterizado por una asimetría entre las partes, sino de contratos celebrados entre sujetos que contaban con capacidad para evaluar sus propios intereses.

En ese marco, el estándar de conducta exigible se vinculó con la diligencia propia de quien interviene profesionalmente en una operación comercial. La decisión remarca así que, en contratos paritarios, no puede trasladarse automáticamente a una de las partes una obligación extraordinaria de informar aquello que la otra podía conocer o verificar por sus propios medios.

La ejecución del contrato y la confirmación tácita

Otro de los aspectos centrales del pronunciamiento fue la conducta posterior de la empresa. Según la valoración efectuada por el juzgado, la demandada -luego de firmar lo contratos- desplegó distintas acciones compatibles con su ejecución y abonó los cánones locativos durante un período prolongado.

Para el tribunal, ese comportamiento resultó incompatible con la pretensión posterior de desconocer la validez del vínculo contractual. La sentencia analizó así la figura de la confirmación del acto jurídico y la incidencia de la conducta asumida por quien, después de conocer las circunstancias del negocio, continúa ejecutándolo.

El costo de una obra que nunca se terminó

Para determinar el daño derivado de la falta de construcción del local, el juzgado tomó en consideración la prueba pericial producida durante el proceso. El rubro fue considerado a partir del costo de construcción actualizado y encuadrado como una deuda de valor, conforme al artículo 772 del Código Civil y Comercial.

De acuerdo con el material del fallo, por este concepto se fijó una suma de $485.101.718,70. La metodología permitió que la indemnización no quedara atada exclusivamente al valor histórico de una obra cuya ejecución había quedado frustrada varios años antes.

Lucro cesante y daño moral

La sentencia también reconoció un resarcimiento por el lucro cesante derivado de la imposibilidad de disponer del inmueble en las condiciones proyectadas. El juzgado consideró que la frustración de la explotación económica prevista no constituía un perjuicio meramente hipotético y fijó por este concepto una indemnización de $36.000.000, vinculada con el período de alquileres que habría podido generar el inmueble. A su vez, el pronunciamiento reconoció $5.000.000 para cada uno de los cuatro demandantes en concepto de daño moral.

Entre las circunstancias valoradas se encontraron la duración del conflicto, la necesidad de recurrir a la Justicia y las condiciones en las que quedó el inmueble después de la interrupción de la obra. La excavación y las medidas provisorias adoptadas para contenerla también fueron consideradas al analizar las consecuencias que el incumplimiento produjo sobre los propietarios.

El fallo vuelve así a colocar en el centro del análisis la posibilidad de reconocer consecuencias no patrimoniales derivadas de un incumplimiento contractual cuando las circunstancias concretas del caso permiten acreditar una afectación que excede la mera pérdida económica.