¿Se viene el Alquiler Social en PBA? Qué inquilinos serían beneficiados

El debate por el acceso a la vivienda en alquiler sumó una nueva propuesta en la provincia de Buenos Aires. El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos bonaerense presentó un proyecto para crear un Régimen de Alquiler Social, una iniciativa que apunta a reducir los costos iniciales que deben afrontar determinados inquilinos al momento de ingresar a una vivienda.

La propuesta fue entregada al diputado provincial Rubén Eslaiman, de Fuerza Patria y referente del Frente Renovador, durante una reunión con el Consejo Directivo de Martilleros BA. El legislador recibió la iniciativa para analizar su eventual tratamiento en la Legislatura bonaerense.

El planteo parte de una idea de segmentación: en lugar de establecer beneficios generales para todos los contratos de alquiler, busca concentrar la asistencia en las locaciones de menor valor y en los sectores que, según sus impulsores, enfrentan mayores dificultades para afrontar los gastos de ingreso.

Qué sería el Régimen de Alquiler Social

El proyecto propone considerar dentro del régimen a aquellos contratos cuyo alquiler mensual inicial no supere el sueldo básico correspondiente a la Categoría 20 por 48 horas de trabajo de un empleado de la Administración Pública bonaerense, bajo la Ley 10.430.

Según el parámetro vigente utilizado por la iniciativa, ese límite se ubica actualmente alrededor de los $388.000 mensuales. El monto no quedaría necesariamente congelado: al estar vinculado a una categoría salarial de la administración provincial, funcionaría como referencia para determinar qué contratos pueden acceder al régimen.

Luis Colao, presidente de Martilleros BA, explicó que el objetivo es aliviar las erogaciones que enfrenta un inquilino cuando firma un contrato y debe afrontar simultáneamente distintos costos vinculados con el ingreso a la propiedad.

La propuesta no plantea, según sus impulsores, una regulación general del mercado locativo, sino un esquema específico para determinados alquileres.

Qué gastos dejaría de pagar el inquilino

Uno de los puntos centrales es que los inquilinos alcanzados por el régimen quedarían exceptuados de determinados costos.

Entre ellos aparecen los honorarios de martilleros y corredores públicos por la intermediación, que pasarían a ser soportados por los propietarios de acuerdo con las escalas arancelarias correspondientes. La misma regla alcanzaría a otros profesionales que intervengan en la confección de los contratos incluidos en el régimen.

También se propone que los informes solicitados al Registro de la Propiedad Inmueble sean gratuitos para el locatario.

Otro aspecto es la revisión del límite de valuación fiscal utilizado para determinar la exención del Impuesto de Sellos, con el objetivo de adecuarlo al esquema de alquiler social.

Contratos y certificaciones sin costo

El proyecto también busca simplificar el acceso a los servicios básicos una vez firmado el contrato.

Para realizar trámites ante las empresas prestadoras, sería suficiente presentar el contrato de alquiler correspondiente, con las firmas certificadas por los Juzgados de Paz o, si intervino un profesional, mediante la firma y sello del matriculado junto con las partes y la certificación del colegio profesional.

El proyecto establece que esas certificaciones serían gratuitas para los inquilinos incluidos en el régimen.

Además, las empresas prestadoras de servicios no podrían cobrar cargos vinculados con la conexión, reconexión, depósito, cambio de titularidad u otros conceptos similares en los contratos alcanzados.

Incentivos para los propietarios

El régimen no estaría dirigido únicamente a los inquilinos. Otro de sus componentes centrales sería generar incentivos para que propietarios incorporen viviendas al sistema.

Para eso, la propuesta contempla crear un régimen especial de incentivo y simplificación fiscal destinado a los titulares de viviendas que reúnan las condiciones establecidas y sean ofrecidas en alquiler bajo este esquema.

La iniciativa plantea exenciones impositivas y, además, propone invitar a los municipios bonaerenses a adherir mediante beneficios sobre tasas y derechos municipales.

La lógica sería compensar parte de los beneficios otorgados a los inquilinos con incentivos para que los propietarios encuentren atractivo incorporar inmuebles al mercado de alquiler social.

La segmentación como eje de la propuesta

Colao puso especial énfasis en el concepto de segmentación. La idea consiste en dividir la población destinataria en grupos específicos para concentrar las herramientas de asistencia en quienes cumplen determinadas condiciones.

“Esta estrategia de dividir en grupos, subgrupos o regiones para asistirlos en forma selectiva implica poner una mirada mucho más justa”, sostuvo el titular de Martilleros BA, al plantear que la diversidad social y territorial de la provincia requiere respuestas diferenciadas.

Desde el Colegio también remarcaron que la propuesta no pretende trasladar a propietarios ni profesionales la responsabilidad de resolver el déficit habitacional: “Obviamente, no son los locadores ni los profesionales quienes deben suplir los déficits en materia habitacional, ya que ese es un rol indelegable del Estado”.

Un debate que también llegó al Congreso nacional

La iniciativa bonaerense aparece en paralelo con otros proyectos que buscan modificar las condiciones de acceso a los alquileres.

En el Congreso nacional, el diputado de La Cámpora Javier Andrade presentó recientemente una propuesta para incorporar al Código Civil y Comercial un mecanismo específico de garantías para los alquileres de vivienda. El proyecto plantea que el inquilino pueda presentar al menos dos alternativas entre título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal acreditada mediante ingresos.

El objetivo es evitar que la garantía propietaria sea la única alternativa exigida para acceder a una vivienda.

El contexto está marcado por el régimen vigente desde el DNU 70/2023, que desreguló distintos aspectos de los contratos de locación y dejó mayor margen para que las partes acuerden condiciones como duración, actualización, moneda, depósitos y garantías.