Clave para propietarios de PBA: la renuncia a la vivienda única tendrá más controles

El gobernador bonaerense, Axel Kicillof, oficializó este miércoles la Ley 15.638, que introduce modificaciones en la normativa provincial que protege la vivienda única y de ocupación permanente.

La reforma apunta a reforzar las garantías para los propietarios y sus familias, especialmente cuando el titular decide renunciar a la protección legal para concretar una operación económica o constituir una garantía sobre el inmueble.

La norma modifica tres artículos de la Ley 14.432, sancionada en noviembre de 2012. Los cambios se concentran en la definición del grupo familiar beneficiario, el fundamento constitucional del régimen y, principalmente, las condiciones que deben cumplirse para renunciar a la inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda.

Qué establece la ley que protege la vivienda única

La Ley 14.432 creó en la provincia de Buenos Aires un régimen destinado a proteger la vivienda única y de ocupación permanente frente a embargos y ejecuciones. Su finalidad es resguardar el hogar familiar y evitar que, ante determinadas deudas, las personas pierdan el inmueble en el que viven.

La protección no es absoluta. La legislación contempla excepciones, entre ellas las deudas por obligaciones alimentarias, el precio de compra de la vivienda, los gastos vinculados con su construcción o mejora y los impuestos, tasas, contribuciones y expensas que gravan directamente la propiedad. También prevé supuestos relacionados con garantías reales constituidas para adquirir, construir o mejorar el inmueble.

Además, el régimen permite que el propietario renuncie expresamente a esa protección. La nueva ley no elimina esa posibilidad, pero establece un procedimiento más formal y detallado para que la decisión quede documentada y el titular comprenda sus consecuencias.

Renunciar a la protección requerirá escritura pública o acta notarial

Uno de los cambios centrales está en el artículo 9 de la Ley 14.432. Hasta ahora, la renuncia debía hacerse por escrito, con la firma refrendada ante una autoridad pública y previa información sobre el alcance del acto.

Con la reforma, la renuncia deberá formalizarse mediante escritura pública o acta notarial. Antes de autorizarla, el escribano deberá brindar información veraz, completa y detallada sobre los efectos jurídicos y patrimoniales de la decisión. Además, tendrá que dejar constancia expresa de que esa explicación fue realizada.

El objetivo es evitar que una persona pierda la protección de su vivienda mediante documentos con formulaciones poco claras o sin una comprensión suficiente de sus consecuencias.

La modificación cobra relevancia porque la renuncia puede estar vinculada con operaciones económicas que requieren ofrecer el inmueble como garantía. En los fundamentos del proyecto se menciona, por ejemplo, el caso de una familia que solicita un préstamo bancario para ayudar a un hijo y necesita constituir una garantía sobre su vivienda.

En esos escenarios, la ley busca compatibilizar la posibilidad de realizar negocios jurídicos con la necesidad de que el propietario conozca qué derechos está dejando de lado y qué riesgos patrimoniales puede asumir.

Cuándo se necesita el consentimiento del cónyuge o conviviente

La nueva normativa también precisa qué ocurre cuando el inmueble constituye el hogar familiar y el titular está casado o mantiene una unión convivencial inscripta.

En esos casos, para renunciar a la protección se requerirá el consentimiento del cónyuge o conviviente. Sin embargo, la ley contempla situaciones en las que ese consentimiento no puede obtenerse o existe una oposición.

Si el cónyuge o conviviente se opone, está ausente o es una persona con capacidad restringida o incapacidad, la renuncia podrá ser autorizada judicialmente, siempre que el interés familiar no resulte comprometido.

De esta manera, la reforma incorpora expresamente distintas circunstancias que pueden presentarse al momento de formalizar la renuncia y establece una vía judicial para resolverlas cuando corresponda.

Cuánto podrán cobrar los escribanos por el trámite

Otro punto relevante es el límite que se fija para los honorarios profesionales del notario que intervenga en la renuncia.

La Ley 15.638 establece que esos honorarios no podrán superar el 1% del valor de la valuación fiscal del inmueble o del monto del acto o contrato que motiva la renuncia, según cuál de los dos resulte menor.

La disposición busca evitar que el costo del trámite se convierta en una barrera excesiva para quienes necesitan realizar una operación que involucre su vivienda. Al mismo tiempo, la intervención notarial pasa a cumplir un papel central en la explicación de las consecuencias de la decisión y en la documentación formal del acto.

La nueva definición de grupo familiar

La reforma también modifica el artículo 4 de la Ley 14.432, que determina quiénes pueden beneficiarse de la protección de la vivienda.

La garantía continuará alcanzando al grupo familiar del titular, incluso después de su fallecimiento, siempre que sus integrantes habiten el inmueble de manera permanente.

Además, la ley reemplaza la referencia a las “uniones de hecho” por el término “uniones convivenciales”, en línea con la terminología utilizada por el Código Civil y Comercial de la Nación. La definición comprende a las personas vinculadas por matrimonio o unión convivencial, así como a sus ascendientes y descendientes directos.

El cambio busca actualizar el lenguaje de la legislación provincial y precisar quiénes quedan comprendidos dentro del grupo familiar protegido.