Ley de Propiedad Privada con desalojo exprés: los 7 cambios que aprobó Diputados

La Cámara de Diputados aprobó este miércoles, en general, la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada. Es el proyecto del gobierno de Javier Milei que cambia las reglas para desalojar a inquilinos e intrusos y pone límites a las expropiaciones del Estado.

La votación terminó 124 a 119, con 6 abstenciones, poco después de las 16.20. La sesión había empezado a las 12.20 con 132 diputados en sus bancas. Dieron quórum La Libertad Avanza (LLA), el PRO, la UCR y bloques provinciales aliados.

Diputados le hizo cambios al texto que llegó del Senado. El principal es que devuelve la plena vigencia a la Ley de Tierras. Por eso el Capítulo 4 vuelve a la Cámara alta para su sanción definitiva. Todavía no es ley.

Los 7 cambios del desalojo exprés

La oposición llamó “desalojo exprés” al capítulo que cambia los juicios para recuperar una vivienda o un terreno. Modifica el Código Procesal Civil y Comercial y el Código Civil y Comercial de la Nación. Estos son los siete cambios:

1. Juicio más corto. Todos los desalojos de inmuebles urbanos y rurales pasan al juicio sumarísimo, el trámite más breve que prevé el Código.
2. Aviso de 10 días. Antes de demandar por alquiler impago de una vivienda, el dueño debe intimar al inquilino a pagar en un plazo mínimo de 10 días corridos. El aviso vale aunque el inquilino se niegue a recibirlo, y puede llegar al domicilio electrónico fijado en el contrato.
3. Salida inmediata. Si el reclamo es por falta de pago o por fin del contrato, el dueño puede pedir que se libere el inmueble de inmediato bajo “caución juratoria”. Es un compromiso de responder por los daños si no tenía razón. Lo mismo rige contra intrusos y ocupantes precarios, cuando el derecho del reclamante sea “verosímil”.
4. Multa al que oculta datos. Si el dueño consigue esa medida escondiendo pagos o el contrato, deberá pagarle al inquilino hasta 10 veces el último alquiler.
5. Menos pruebas. En los juicios por falta de pago o vencimiento solo se aceptan documentos y peritajes.
6. Más poder para el notificador. Debe identificar a todos los que viven en el lugar y puede pedir la fuerza pública, allanar y exigir documentos. La sentencia alcanza también a los ausentes. El desalojo final puede hacerse en días y horas inhábiles, con apertura de cerraduras.
7. Protección a vulnerables. Si en la vivienda hay menores, personas con discapacidad o adultos mayores desamparados, el juez debe dar intervención a los organismos de protección. Además, debe fijar hasta 10 días para conseguirles un lugar transitorio.

Qué pasa si el inquilino quiere irse

El texto también suma una regla a favor del inquilino. El dueño no puede negarse a recibir las llaves ni ponerle condiciones para hacerlo.

Si el dueño se niega o no responde, el inquilino puede depositar las llaves en un juzgado, con los gastos a cargo del propietario. Desde el aviso deja de deber alquileres, siempre que haga ese depósito dentro de los 10 días hábiles.

Qué cambia en las expropiaciones

Para expropiar un bien, el Estado deberá identificar “en forma específica y concreta el fin perseguido”. La medida tendrá que ser “idónea, necesaria y proporcional”. Los otros cambios son estos:

• Precio: se paga el valor de mercado del día anterior al primer anuncio oficial. Ese monto se ajusta por inflación (IPC) más la tasa de plazo fijo del Banco Nación.
• Ganancias perdidas: se reconocen solo con prueba concreta. El tope es el 30% del daño directo, salvo que se demuestre un perjuicio mayor.
• Pago previo: no hay traspaso del bien sin el pago completo.
• Ocupación temporal: máximo 90 días, prorrogables una sola vez ante emergencias como desastres naturales o crisis sanitarias.

La Ley de Tierras vuelve a regir

El artículo 38 deja sin efecto el artículo 154 del DNU 70/2023, con el que Milei había derogado la Ley de Tierras Rurales. El artículo 39 restituye esa norma, la Ley 26.737 de 2011. Esa ley limita al 15% las tierras rurales en manos extranjeras y fija un tope de 1.000 hectáreas por titular extranjero en la zona núcleo.

El proyecto original del Gobierno buscaba flexibilizar esos límites, pero el Senado eliminó ese capítulo. “Hoy tenemos al oficialismo reculando en chancletas”, dijo Maximiliano Ferraro (Coalición Cívica). Ana María Ianni (Unión por la Patria) adelantó que su bloque acompañaría ese punto.

Escrituras con firma digital

Otro capítulo moderniza el Registro de la Propiedad Inmueble. Permite presentar documentos con firma digital y obliga a resolver cada trámite en un máximo de 30 días.

También crea una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria para pedir informes de cualquier provincia por internet. Esta parte regiría recién 180 días después de publicada la ley.

Qué dijeron en el recinto

El miembro informante, Santiago Santurio (LLA), defendió el proyecto: “El Estado no puede, de manera arbitraria, tomar un bien que no le corresponde”. Y agregó: “Tiene que ser una política de Estado respetar la propiedad privada”.

Desde la oposición, Hugo Moyano (hijo) acusó al Gobierno de querer legalizar “el desalojo exprés en un contexto de crisis habitacional”. Martín Lousteau (Provincias Unidas) sostuvo: “La inviolabilidad es algo que ya está garantizado por la Constitución”.

Cuándo podría empezar a regir

El Senado había aprobado el proyecto el 7 de agosto, por 37 votos a 33. Ahora deberá decidir si acepta los cambios de Diputados o si insiste con su versión.

Si se sanciona, la ley regirá desde el día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial. La excepción es el capítulo de registros, que tendrá 180 días de plazo.